Макетная мастерская Master 3D



     
 

Элитная территория

Типы элитного жилья в КиевеСегодня ни один разговор о жилых помещениях не обходится без упоминания об элитном жилье. Однако единого мнения, что же скрывается за этим понятием, до сих пор так и не существует.

Типы элитного жилья в Киеве

Сегодня ни один разговор о жилых помещениях не обходится без упоминания об элитном жилье. Однако единого мнения, что же скрывается за этим понятием, до сих пор так и не существует.

Казалось, что в прошлом году в этом вопросе должна была наступить полная ясность - Украинская Строительная Ассоциация (УСА) ввела наконец-то классификацию категорий жилья. Оно теперь делится на 5 категорий: «де люкс», «премиум». «бизнес», «эконом» и «социальное жилье». Элитная недвижимость, согласно данной классификации, включает в себя две первые категории: «премиум» и «де люкс». Усилия Ассоциации, без сомнения, привели к установке более четких правил игры для девелоперов и застройщиков, а также отсекли явных строительных авантюристов. Впрочем, несмотря на достаточно четкие критерии классификации, полной ясности на рынке элитной жилой недвижимости так и не было достигнуто. Некоторые объекты, несмотря на явные несоответствия нескольким критериям жилой недвижимости категорий «премиум» или «де люкс» (месторасположение, наличие достаточной придомовой территории, внутренняя инфраструктура, инженерные и технические системы и т. д.), застройщики все равно продолжают позиционировать как элитное жилье.

В Киеве сейчас строится более 150 жилых домов и комплексов, большая часть из которых принадлежит к классу жилья «эконом» и «бизнес-класс». В соответствии с классификацией жилых новостроек от УСА наиболее оптимистично настроенные специалисты определяют в столице около 20 объектов в стадии строительства и проекта, которые реально, по основным характеристикам, приближаются к жилью элитных классов. Еще более туманной продолжает оставаться ситуация с определением «элитности» на вторичном рынке дорогого жилья.
 

Цена роскошной жизни

Яркий отличительный признак элитного жилья - цена за один квадратный метр. Как сейчас принято говорить «от...». Далее идет цифра с тремя ноликами, означающая рыночную стоимость, выраженную в твердой валюте. Чем больше цифра, тем, в принципе, богаче жилье. С появлением четвертого нолика сомневаться в «элитности» уже не приходится. Стоимость 1 кв. м в элитном доме, как правило, в 3-5 раз превышает стоимость 1 кв. мв типовом серийном жилье. Рыночная цена не берется с потолка - она состоит из ряда преимуществ, каждое из которых имеет свою цену. Например, если говорить о столичном жилье, то главный ценообразующий фактор - близость жилого здания к историческому центру.

В основном элитные постройки расположены в центральной части Шевченковского и Печерского районов Киева. Высший статус приписывают так же жилью, расположенному в местах концентрации столичной элиты: любое здание на Десятинной, Грушевского или Владимирской автоматически считается высшим классом. Элитным в столице считают и район Липки - благодаря тишине и близости к центру, а также Верхний Печерск и часть Подола. По цене жилья на киевском рынке лидируют Липки - квадрат в этом районе оценивается в $5-15 тыс. В районе Верхнего Печерска жилье можно купить за $5-10 тыс./кв. м, элитный Подол оценивается в $5-7 тыс./кв. м.

Что касается дома, то он должен иметь подземный гараж, огороженную территорию, охрану, центральное кондиционирование и пр. В элитном доме не должно быть социальной разобщенности. Дома с небольшим количеством квартир (40-50) заполнить «однородным контингентом» проще. При этом крупные жилые комплексы, включающие в себя полный набор социальных услуг, магазины и помещения для активного отдыха так же могут иметь элитные сектора. Однако квартиры в подобных роскошных жилых комплексах специалисты склонны относить, скорее, к жилью бизнес-уровня.

Та же ситуация и с дорогими домами сталинской эпохи. Здесь мо­жет не быть подземного гаража или не предусмотрена система центрального кондиционирования. Однако из-за приближенности к историческому центру и особому виду из окна цена квартиры в таком доме может не уступать цене квартиры в недавно возведенном доме с учетом последних технологий. И за счет этих преимуществ такое жилье может быть отнесено к элитной группе.

 

Клубная элитность

Рынок жилья, рассчитанный на покупателей с высоким достатком, в Киеве формируется достаточно активно. Список объектов, которые можно отнести к жилью элитных классов, довольно обширен. Если собрать все имеющиеся предложения воедино, можно выделить следующие категории элитного жилья:

•   клубные и малоэтажные дома;

•   реконструированные дома в центральных районах;

•   особняки и коттеджные посел­ки элитных классов;

•  пентхаусы и мансарды.

Понятие «клубный дом» относится только к малоэтажным жилищным комплексам, расположенным в пределах центральной части города. Для постройки клубного дома в первую очередь необходимы отличное месторасположение и престижный район, а также индивидуальный архитектурный проект. Как правило, высота таких домов не превышает 5-7 этажей, а количество квартир колеблется от 6 до 40. Впрочем, в отношении этажности и количества квартир мнения часто расходятся. Площадь свободных площадок под застройку в Киеве ограничена, а на дорогом участке в центре, как правило, строить 20 квартир невыгодно. Поэтому критерии «клубности» подчас подгоняются под те показатели, которые устраивают и инвестора, и застройщика.

Обязательными атрибутами клубного дома являются благоприятное социальное окружение и оснащение по последнему слову техники: центральное кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция, автономное водоснабжение, фильтры воды, индивидуальный тепловой пункт и так далее. Важно наличие хорошей управляющей компании и многоуровневой системы охраны. Особое внимание уделяется качеству использованных материалов (в частности фасад и холлы в подъезде должны быть отделаны мрамором или гранитом), охранным системам, маркам скоростных лифтов, оборудованию подземного гаража. Впрочем, все эти качества являются стандартными для любого элитного жилья. Главное свойство клубного дома - камерность. Девелоперы клубного жилья чаще всего отказываются от размещения просторных фитнес-клубов, бассейнов и прочих сервисов на территории подобных объектов.

Желание позиционировать свои дома как клубные уже успели выразить многие киевские застройщики. Так, строительная компания «Консоль» первой заявила построенный дом на 10 квартир, расположенный по ул. Смирнова-Ласточкина как клубный. Правда, месторасположение и отсутствие просторной благоустроенной придомовой территории ставят под сомнение его полное соответствие столь высокому формату.

Другой активный участник рынка - «Жилье XXI век» - так же одна из первых отечественных компаний, взявшаяся за клубные проекты.

Реализовав «Триумфальную Арку», они готовят к введению в эксплуатацию уже ставший достаточно известным проект «Капитолий» (ул. Крещатик, 27-6). Скорее всего, будет сдан в эксплуатацию в конце нынешнего года. Уникальное месторасположение, емкий подземный паркинг и заявленные параметры апартаментов (квартиры площадью 100-400 кв. мс видами на 3 стороны света) - безусловно, серьезная претензия на «клубность». В планах компании еще проекты «Вознесенский Яр» «премиум» и Немировича-Данченко «де люкс».

К категории клубных домов в Киеве относят и жилищный комплекс на ул. Мельникова, 12-а, построенный компанией «ЛКС». Он представляет собой 4 блока домов, образующих замкнутый двор площадью 0,5 га. Всего в доме 16 квартир площадью от 323 до 419 кв. м, расположенных на 3 этажах.

Очень удачным проектом специалисты считают клубный особняк-замок на 10 квартир, возведенный на ул. Паньковской, 10. На каждом этаже располагается по одной квартире с потолками высотой 3,5 м. Круглосуточная охрана, закрытый внутренний двор, фонтан, бронзовые статуи, майолика и отделка холлов гранитом выгодно отличают особняк от остального элитного жилья Киева.

Клубный особняк на 10 квартир, расположенный в историческом центре столицы, на ул. Круглоуни-верситетской, отличается прежде всего своей архитектурой. К услугам жильцов - круглосуточно охраняемая территория, собственный парк с водопадом, подземный паркинг, фильтры для очистки воды, бесшумные лифты  класса «люкс» камины, окна с рамами из красного дерева, панорамный вид на центр города.

 
Возрожденные особняки

К реконструированным элитарным особнякам в центре можно отнести дом на Липках на ул. Шелковичной, 22. Площадь квартир в нем колеблется от 132 до 444 кв. м. Его отличительные характеристики - центральное кондиционирование, автономные отопление и горячее водоснабжение, круглосуточная охрана здания и прилегающей к нему территории, высокий уровень тепло - и шумоизоляции, подземный паркинг.

Особняк «Золотая рапсодия» на Ярославовом Валу так же отличается от окружающей застройки. Это 10 роскошных квартир с каминными залами, террасами и потолками высотой 4 м, которые расположены в исторической зоне столицы. Дом оснащен новейшими инженерными системами, лифтом французской фирмы «Prestige», имеет благоустроенную территорию, паркинг, свою сервисную службу и охрану, а из его окон открывается вид на Софийский собор.

Малоэтажной жилищной застройкой занимается также компания «Гранит». Плодами ее труда являются комплекс по ул. Л. Толстого, 35-39 с видом на ботанический сад; элитный комплекс «Киевская династия» на бул. Шевченко, 11-а и - б; дома на ул. Ветрова, 23-а и ул. Панаса Мирного, 11/17, а также комплекс на ул. Межигорской, 3/1-6.

Компаний, специализирующихся на строительстве малоэтажного элитарного жилья, немного - впрочем, как и самих предложений. Оно и неудивительно, ведь одна квартира или особняк в клубном комплексе стоит, как правило, свыше $2 миллионов.

Элитные коттеджи

К элитной категории обычно относят коттеджные поселки с вооруженной охраной, расположенные в престижном направлении, в экологически чистой и живописной местности не далее 15 кмот городской черты. Большое значение имеет окружение - современные коттеджи, владельцами которых являются люди с высоким уровнем доходов. Размер коттеджей, претендующих на элитный статус, - от 450 кв. м. Площадь земельных участков – не менее 20 соток. Стоимость таких коттеджей сегодня уже начинается от $600 тыс., а земельного участка от $7 тыс. за сотку.

Порой коттеджные городки, претендующие на данный статус, с большой натяжкой можно отнести к категории элитного жилья. Отстают и архитектура, и дополнительные сервисы. Самым известным на рынке коттеджных городков эксперты считают поселок «Золотые ворота» в Конча-Заспе. Сформировался этот поселок еще в середине 1990-х годов. Единой архитектурной концепции в нем нет. Однако это, без всякого сомнения, элитный, хорошо развитый населенный пункт. Достаточно заметны такие поселки, как «Альбатрос», «Клим», «Соби», «Сосновый бор», «Романово», «Французский городок» на Обуховском направлении.

Элитные коттеджи строят и в городской черте. Особое внимание уделяется недавнему пригороду, каким до недавнего времени была Пуща-Водица. Сегодня расположенные здесь особняки, вписанные в живописный пейзаж, можно смело заносить в каталоги наиболее элитной недвижимости. К сожалению приобрести каталог товаров в пригороде будет гораздо проблематичней нежели в самом Киеве.

Новые роскошные коттеджи возведены после покупки и сноса дряхлых построек на довольно привлекательных участках на Куреневке и Сырце. Очень активно особняками сегодня застраивается район площади Шевченко. Одновременно с насыщением вышеназванных районов началось активное развитие тех районов, которые ранее не отличались особой привлекательностью. Речь идет о микрорайонах, именуемых в народе Ширма (Голо-сеевский район), Совки, Батыева Гора (Соломенский район). Около Московской площади отличный вид открывается из окон домов, расположенных в местности, именуемой Добрый Путь.

Респектабельные небожители

Пентхаусы и мансандры, без сомнения, могут по праву претендовать на звание высшей категории элитного городского жилья. На рынке элитного жилья они считаются наиболее штучным и эксклюзивным товаром. Пентхаусы - наиболее дорогое жилье на рынке Киева, спрос на . 5 только начинает формироваться. Цены на них сегодня начинаются от $6 тыс. за кв. м. При этом “квадрат” в пентхаусе может стоить ) на 50%-80%. а иногда и вдвое дороже, чем в других квартирах этого дома. Увы, нередко красивым словом строительные компании называют квартиры, имеющие к пентхаусам лишь отдаленное отношение. В классическом понимании это двух-или трехуровневый особняк, построенный на крыше высотного дома класса “люкс”. Если эту идею удается воплотить в жизнь, то потребители получают настоящий элитный пентхаус.

В Киеве сегодня существуют все предпосылки для динамичного развития элитного сегмента рынка жилья: финансовая зрелость элиты, опытные архитекторы и застройщики, передовые строительные технологии. Важно, чтобы застройщик и девелопер, развивающие элитный проект и объявляя «элитную» цену жилья, действительно реализовали не только заявленные параметры объекта, но и создали в этом доме атмосферу респектабельности и комфорта.


Артур Федорчук
Ссылка (источник): Ревю Real Estate № 10 октябрь 2007


Читайте также:

2012-09-19 Рекомендации по оптическому расширению пространства

2012-08-03 Как обставить новую квартиру мебелью

2013-01-29 Стеновые МДФ-панели

2012-01-28 Утепление квартиры. Часть 2

2013-02-08 Полезные знания об оклеивании обоями


 
     
2007 — 2012 © Master 3d — Архитектурная макетная мастерская. Киев, Украина.